Kawasan perumahan gated and guarded atau berpagar dan kejiranan berpengawal kini semakin popular di kalangan pembeli rumah. Menetap di sebuah komuniti tertutup membuatkan anda berasa lebih selamat, sama seperti tinggal di kondominium atau apartmen dengan kelebihan memiliki hartanah sendiri.

Namun, selok-belok garis panduan komuniti gated and guarded adakala agak mengelirukan buat rata-rata pembeli rumah. Adakah terdapat bayaran tambahan? Siapakah yang bertanggungjawab atas pengambilan pengawal keselamatan? Apakah pro dan kontra menetap di kawasan perumahan gated and guarded?

Di sini kami jawab antara soalan lazim yang sering ditanyakan mengenai komuniti gated and guarded.

 

1. Adakah komuniti gated and guarded tertakluk di bawah Akta Hakmilik Strata?

 

Perumahan gated and guarded boleh dibahagikan kepada dua jenis mudah: “formal” dan “tidak formal” yang akan kami jelaskan di bawah.

Jenis “formal” merujuk kepada komuniti gated and guarded berstrata di mana lot hartanah dipecahkan kepada petak individu, termasuk petak aksesori dan harta bersama yang disenggara oleh jawatankuasa pengurusan. Skim strata dilindungi dan dikawal selia oleh Akta Pengurusan Strata 2013 (SMA) dan Akta Hakmilik Strata 1985 (STA). Hartanah kediaman berhakmilik strata dahulunya dikenali sebagai ‘townhouse’ atau perumahan berkelompok, namun kini banglo, teres dan rumah berkembar turut tersenarai sebagai skim hartanah kediaman berhakmilik strata.

Manakala jenis “tidak formal” pula merujuk kepada kawasan perumahan lama yang mana penduduknya memutuskan untuk memasang pagar di sekeliling kejiranan mereka sebagai satu langkah keselamatan, selain meletakkan pondok pengawal serta rintangan di pintu masuk kejiranan. Komuniti “boom and barrier” ini biasanya tidak mendapat kelulusan rasmi daripada penguatkuasa tempatan dan dengan itu boleh diroboh sekiranya didapati mengganggu penggunaan jalan awam kawasan tersebut.

 

2. Apakah tanggungjawab jawatankuasa pengurusan / pemaju dalam mengurus skim komuniti gated and guarded?

 

Seperti yang dijelaskan, skim strata diurus dan disenggara oleh jawatankuasa pengurusan sama ada menerusi Badan Pengurusan Bersama (JMB) atau Perbadanan Pengurusan (MC). Kedua-duanya bertanggungjawab mengurus dan menyenggara kemudahan umum, melaksanakan undang-undang kecil yang harus dipatuhi setiap penghuni, mengutip caj pengelenggaraan dan kumpulan dana pelepas (sinking fund), dan sebagainya.

Rata-rata penghuni komuniti strata sudah tidak asing lagi dengan istilah JMB dan MC. Ada yang menganggap keduanya boleh saling bertukar. Walaupun kedua-duanya mempunyai tanggungjawab asas yang sama, perbezaan utama antara keduanya adalah pembentukan jawatankuasa pada masa yang berlainan. Peranan JMB adalah mengurus dan menyenggara harta bersama sebelum hakmilik strata diserahkan kepada pemilik, manakala MC hanya ditubuhkan selepas.

Perbezaan lain termasuk komposisi jawatankuasa pengurusan. Di bawah Akta Pengurusan Strata, JMB seharusnya terdiri daripada seorang wakil pemaju. Tugas beliau adalah membimbing ahli jawatankuasa lain berkenaan tanggungjawab JMB selain bertindak sebagai perunding berkaitan sebarang kerja pembaikan kemudahan harta bersama dan permohonan hakmilik strata. Setelah hakmilik strata diserahkan, peranan dan tanggungjawab JMB berpindah kepada Jawatankuasa Pengurusan.

 

3. Bagaimanakah caj perkhidmatan dikira?

 

Secara umum, caj perkhidmatan adalah antara caj bulanan yang perlu dibayar pemilik rumah skim strata. Bayaran ini dikira berdasarkan saiz pecahan petak. Dengan ini, unit yang memiliki petak lebih besar akan dikenakan caj perkhidmatan lebih tinggi.

Skim strata kediaman bertanah lebih mudah untuk diurus memandangkan perkhidmatan yang diberikan tidak sebanyak kondominium dan apartmen. Bagaimanapun, caj perkhidmatan bagi skim strata bertanah mungkin lebih mahal berikutan bilangan tenaga kerja yang diperlukan bagi mengurus dan menyelenggara kemudahan umum seperti taman komuniti, rumah kelab dan kolam renang secara amnya lebih besar berbanding hartanah berstrata.

 

4. Adakah komuniti gated and guarded benar-benar selamat? Siapakah yang bertanggungjawab atas soal keselamatan?

 

Ramai pembeli rumah tertarik dengan idea komuniti gated and guarded yang menjanjikan kadar jenayah lebih rendah. Harus diingat keselamatan penghuni juga bergantung pada kualiti pengawal keselamatan yang diambil.

Komuniti yang mampu untuk mendapatkan khidmat firma sekuriti yang lebih menyeluruh mungkin mengharapkan perlindungan yang lebih baik berbanding perkhidmatan sekuriti asas. Tanggungjawab ini terletak pada bahu sama ada JMB atau MC (untuk skim strata) dan penduduk setempat (komuniti “boom and barrier”).

Pada dasarnya pelawat tidak dibenarkan masuk ke kawasan komuniti tanpa kebenaran yang diperolehi melalui panggilan telefon ke pondok pengawal memaklumkan kedatangan pelawat atau mendapatkan kebenaran daripada pihak pengurusan untuk menggunakan kawasan kemudahan umum. Menjadi tanggungjawab setiap penghuni mematuhi segala peraturan yang ditetapkan oleh pihak pengurusan dan tidak membawa masuk pelawat ke dalam komuniti tanpa kebenaran.

 

5. Apakah hak penghuni komuniti? Bolehkah penghuni mengawal isu pengambilan khidmat sekuriti?

 

Pastinya penghuni berhak untuk bersuara dalam hal pengambilan khidmat sekuriti. Bagi komuniti di bawah MC, mereka digalakkan untuk hadir ke Mesyuarat Agung Tahunan (AGM) di mana perkara seperti pemilihan ahli jawatankuasa dan soal keselamatan dibentangkan.

Penghuni bagaimanapun perlu tahu jika mereka ingin mendapatkan khidmat firma sekuriti yang lebih baik, ia mungkin akan membawa kepada peningkatan caj penyenggaraan.

Selain itu, penghuni boleh membuat aduan kepada ahli jawatankuasa yang bertanggungnjawab dalam menangani isu yang dihadapi penghuni. Contohnya, jika penghuni mendapati caj perkhidmatan adalah terlalu tinggi, mereka boleh berhubung dengan ahli jawatankuasa untuk penjelasan. Pihak jawatankuasa bertanggungjawab untuk mencari jalan bagi mengurangkan kadar bayaran atau memberi penjelasan yang munasabah di sebalik caj yang berlebihan.

Bagi komuniti yang diurus secara sendiri seperti komuniti “boom and barrier”, tugas mendapatkan khidmat sekuriti terserah kepada penghuni sendiri. Dalam situasi sebegini, penghuni biasanya akan menubuhkan Persatuan Penduduk (RA) kerana undang-undang tidak membenarkan sebarang kutipan bayaran dibuat kecuali menerusi persatuan. RA mestilah berdaftar dengan Jabatan Pendaftaran Pertubuhan. Ini meletakkan setiap penghuni sebagai ahli persatuan dan jawatankuasa akan ditubuhkan bagi menangani sebarang isu yang dihadapi komuniti. Persatuan kemudian mendapatkan khidmat sekuriti dan bertanggungjawab ke atas pencegahan jenayah, selain mengutip yuran keselamatan daripada penghuni.

Namun, RA tidak boleh memaksa penghuni membayar yuran tersebut. Tidak seperti JMB atau MC, undang-undang tidak membenarkan RA untuk berbuat demikian. Sebaliknya, RA hanya boleh memberi arahan kepada pengawal supaya meminta penghuni tidak berbayar untuk mendaftar kenderaan mereka di pintu masuk komuniti.

 

6. Apakah batasan penghuni komuniti gated and guarded?

 

Komuniti di bawah Perbadanan Pengurusan terikat dengan peraturan di bawah Akta Pengurusan Strata. Antara batasan yang dikenakan terhadap penghuni adalah sebarang perubahan, pengubahsuaian, atau penambahan pada bahagian luaran kediaman adalah tidak dibenarkan. Mereka yang ingin berbuat demikian haruslah terlebih dahulu mendapatkan kebenaran daripada MC.

Selain itu, peraturan MC juga melarang pelawat memasuki atau menggunakan kemudahan yang disediakan tanpa kebenaran. Jika tuan rumah ingin menganjurkan sebarang aktiviti sosial di kemudahan umum, mereka harus mendapatkan kebenaran daripada MC dan memaklumkan pihak pengurusan mengenai tarikh, masa dan bilangan pelawat yang dijangka hadir. Meskipun dengan kebenaran yang diberi, penghuni harus mematuhi waktu penutupan kemudahan umum bagi mengelakkan kebisingan yang mengganggu jiran sekeliling. Lazimnya, pelawat hanya dibenarkan untuk berada di premis sehingga tengah malam. Selepas tengah malam, mereka mungkin dikenakan caj bermalam (biasanya menerusi bayaran parkir pelawat) atau diminta beredar oleh pihak sekuriti.

 

7. Apakah pro dan kontra lain yang perlu diketahui pembeli rumah?

 

Tarikan utama skim strata gated and guarded adalah privasi, hak keistimewaan dan keselamatan penghuni. Tetapi ini juga bermakna adalah lebih sukar untuk anda menerima pelawat atau mengadakan aktiviti sosial di premis.

Faktor tarikan lain termasuklah pengurangan trafik yang melalui kawasan perumahan anda. Memandangkan skim strata gated and guarded mempunyai laluan khas yang tidak boleh dilalui kenderaan awam, kadar pencemaran bunyi juga berkurangan berbanding kawasan perumahan bukan berstrata.

Biasanya, kekurangan skim strata gated and guarded adalah kos lebih mahal berbanding perumahan bertanah. Penghuni komuniti ini mungkin mendapati mereka perlu membayar caj penyenggaraan yang tinggi demi keselesaan dan keharmonian komuniti.

Sumber: iproperty.com.my (24 Jun 2020)

Date of Input: 17/02/2023 | Updated: 14/12/2023 | miorazham